Договор Аренды Заключенный На Неопределенный Срок Преимущества И Недостатки

Субаренда

Договор Аренды Заключенный На Неопределенный Срок Преимущества И Недостатки

Существует несколько видов договоров, которые используются при аренде недвижимости, самым распространенным является, безусловно, стандартный Договор аренды, когда собственник помещения (физические или юридические лицо или же ИП) передает его во временное пользование арендатору, который также может быть и предпринимателем, и частным лицом и организацией. Кроме данного вида договора существует и другой – Договор субаренды. Это такой документ, который заключается между арендатором, имеющим соответствующее право от собственника помещения, и субарендатором. Главное отличие, как видите, состоит в том, кто выступает арендодателем: владелец или также арендатор, который, так сказать, первый взял помещение в аренду.

Сегодня одним из часто встречающихся видов договоров на предоставление юридических адресов является Договор субаренды. В данной статье мы попробуем выявить все преимущества и недостатки этой формы договора, а также разберемся во всех тонкостях сделок, заключаемых по договору субаренды.

Субаренда – что это в соответствии с Законом

Субаренда по ГК РФ: согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Проще говоря, субаренда помещения – это сдача арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу, где субарендатор – это может быть и юрлицо, и частное лицо, и ИП. Сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон. В связи с этим в сделке возникает целый ряд нюансов.

Как следует все из той же статьи 615 ГК РФ, арендатор имеет право сдавать арендованное им помещение в субаренду только с согласия арендодателя.

Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально.

Основная проблема при заключении сделок по договору субаренды заключается в том, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде, и законодательно установленного порядка предоставления такого соглашения не существует.

Субаренда на практике – основные особенности

Как уже понятно из определения ГК РФ, субаренда – это довольно непростая сделка, как и сам Договор субаренды, несмотря на то, что есть большая вероятность, что непосредственно арендодатель (в лице также арендатора) ради своей выгоды может настаивать на обратном, но обо всем по порядку…

Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Здесь существует еще одна тонкость. Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке.

Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды.

Что касается цены, то на сегодняшний день стоимость юридического адреса по договору субаренды колеблется от 10 000 до 40 000 рублей и напрямую зависит от характеристик приобретаемого адреса, включенных в его стоимость услуг и, конечно, правовой стороны (или даже происхождения) документов на адрес. Дело в том, что обычно по договору субаренды предоставляются помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований (в нашем случае это г. Москва), поэтому с обязательным для субаренды получением согласия собственника здесь нередко возникают проблемы. Примером тому служат юридические адреса по договору субаренды стоимостью менее 20 000 рублей, куда, как правило, не входит подтверждение адреса самим собственником. Какие последствия это может иметь для субарендатора, и какие еще риски существуют при заключении договора субаренды – попробуем разобраться.

Риски при заключении договора субаренды

Как мы уже говорили, в договоре аренды помещения изначально должно быть прописано положение о том, что сдача помещения в субаренду возможна только с письменного согласия собственника.

Если речь идет о субаренде муниципального имущества, это означает, что для его аренды субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, то есть раздобыть подписи ряда столичных чиновников, к которым, естественно, обращаться никто не будет.

Так, ввиду сложности «законного» способа документального оформления сделки по субаренде, продавцы юридических адресов решили пойти по пути наименьшего сопротивления и придумали отличный, по их мнению, выход из положения.

Сегодня, продавая юридический адрес по договору субаренды, в пакет документов продавцы-арендаторы включают не договор аренды и Свидетельство на право собственности, обязательные при субаренде, а договор субаренды с арендатором и Свидетельство на право аренды.

Важно понимать: Свидетельство на право собственности и Свидетельство на право аренды не являются взаимозаменяемыми документами, и наличие в пакете документов на адрес Свидетельства на право аренды без договора аренды говорит о том, что разрешения собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было, а значит, субаренда в этом случае незаконна. Кроме того, никакого подтверждения адреса от собственника Вы в этом случае тоже не получите, а значит процедура регистрации может пройти не вполне гладко. Вообще, с таким юридическим адресом субарендатор, что называется, «далеко не уедет», и целый ряд проблем с таким адресом ему гарантирован.

Если же речь идет о субаренде помещения, находящегося в собственности не муниципального образования, а юридического или физического лица – к пакету документов на адрес предъявляются те же требования: наличие договора аренды обязательно, и в нем должно быть прописано согласие собственника на субаренду, либо же должен прилагаться отдельный документ-разрешение, подписанный собственником помещения и имеющий свой срок действия.

Правила заключения договора субаренды

Итак, подытоживая все выше сказанное, попробуем вывести основные правила заключения договора субаренды.

Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е.

требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора.

Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным.

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.

Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Еще один важный момент. Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски.

Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е.

недействительным), и если, например, арендатор (или арендодатель) попросит субарендатора освободить арендуемое им помещение до истечения установленного срока – субарендатор не сможет применить законные способы защиты своих прав.

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.

Источник: http://www.uradresa.ru/subarenda.shtml

Бессрочный трудовой договор – статья ТК РФ, образец заполнения

Договор Аренды Заключенный На Неопределенный Срок Преимущества И Недостатки

— Организация бизнеса — Кадры — Преимущества и недостатки бессрочного трудового договора

При трудоустройстве работника, как его самого, так и работодателя, может заботить вопрос надлежащего оформления трудовых взаимоотношений – именно поэтому следует внимательно рассматривать все недостатки и преимущества бессрочного трудового договора перед ГПХ (гражданско-правового характера) и срочными договорами. Правильное оформление документов в соответствии с конкретной ситуацией позволит добиться максимального качества исполнения работы для работодателя и вознаграждения, а также условий труда – для сотрудника. При этом далеко не все плюсы и минусы бессрочного трудового договора, то есть – заключаемого для работы на неопределенный срок, являются очевидными.

Срочный и бессрочный трудовой договор, договор ГПХ – правовое регулирование и нормы ТК РФ

Согласно нормативам трудового кодекса, в вопросах срока действия трудовые договора строго разделяются на По умолчанию, заключаемые договоры считаются принятыми на неопределенный срок – именно с этой точки зрения обеспечивается регулирование трудовых взаимоотношений в общем виде. Однако в некоторых случаях между сторонами взаимоотношений может возникнуть необходимость оформления срочного договора – как в обязательном, так и в добровольном порядке.

Также альтернативой трудоустройству может выступать и заключение договора гражданско-правового характера для исполнения фактических обязанностей одной стороны перед другой. Поэтому прежде чем рассматривать плюсы и минусы бессрочного трудового договора, следует рассмотреть само правовое регулирование различных вариантов взаимоотношений.

Бессрочный трудовой договор с точки зрения российского законодательства рассматривается положениями статьи 58 ТК РФ.

В частности, означенными нормативами предполагается, что трудовой договор, заключаемый без указания срока, является бессрочным.

Это значит, что его действие прекращается лишь в связи с расторжением данного договора на законных основаниях, не включающих в себя окончание срока действия, а без таковых – он продолжается без каких-либо ограничений.

Срочный трудовой договор – популярный вариант оформления наличествующих взаимоотношений трудового характера. Вопросы, связанные с правовым регулированием срочного договора, рассматриваются положениями статьи 59 ТК РФ.

Таковой договор может оформляться на сроки не более пяти лет и должен указывать на точное событие, которое будет означать окончание действия трудового договора и разрыв трудовых взаимоотношений без дополнительных условий и ограничений по соответствующей причине – ст. 79 ТК РФ.

При этом заключение данного типа договоров допускается только при наличии определенных оснований.

Договор гражданско-правового характера регулируется, в отличие от трудовых договоров, не нормативами ТК РФ, а положениями Гражданского кодекса.

Это значительно изменяет обязанности и ответственность сторон договора друг перед другом, нивелирует все гарантии и особенности правового регулирования, предусмотренные трудовым законодательством, однако также предоставляет и ряд преимуществ как самому трудящемуся, так и его фактическому нанимателю.

Далее будут рассмотрены основные особенности именно бессрочного трудового договора в сравнении с договорами ГПХ или срочными соглашениями. Это позволит однозначно сравнить все выгодные стороны каждого из вариантов и нивелировать недостатки, если таковые будут иметь место, либо просто принять решение об использовании иной схемы отношений между рассматриваемыми сторонами.

Преимущества бессрочного трудового договора перед срочным

Бессрочный трудовой договор обладает множеством очевидных преимуществ для сотрудников – ведь трудовое законодательство ставит интересы работников выше интересов работодателя.

Однако и работодатели могут по достоинству оценить плюсы договора бессрочного характера во многих ситуациях, так как трудовое законодательство определенным образом стремится обеспечить и их защиту.

К плюсам трудового договора на неопределенный срок для работника, в сравнении со срочным договором можно отнести:

  • Стабильность. Отсутствие реальных и изначально закрепленных сроков окончания трудовых взаимоотношений дает работнику возможность быть уверенным в завтрашнем дне, получении заработка, наработке страхового и пенсионного стажа.
  • Защита от увольнения. При окончании срочного договора работник может остаться на рабочем месте только при отсутствии у работодателя возражений относительно данного развития событий. Оспорить же увольнение на срочном трудовом договоре крайне тяжело – защитой от него обладают лишь беременные женщины, и то не во всех ситуациях.
  • Больший объем гарантий. При работе на краткосрочных или сезонных работах об увольнении сотрудника работодатель может предупреждать в более короткие сроки, в сравнении с увольнением по бессрочному договору. Кроме этого, такие срочные договоры могут также предусматривать отсутствие фактического отпуска из-за малого срока действия, а также уменьшенные размеры выходных пособий.
  • Простота оформления договора. В бессрочном договоре нет необходимости указывать основания, по которым он заключается, в отличие от срочных.
  • Карьерный рост. При длительных отношениях с работодателем, в отличие от конечных, у работников имеется гораздо больше перспектив для фактического повышения квалификации, получения более высоких должностей, окладов и премий.

Для работодателей же положительные стороны трудового договора могут быть следующими:

  • Высокий уровень мотивации работников. Сотрудники, трудящиеся на постоянной основе склонны демонстрировать лучшие результаты труда, в сравнении с временными работниками.
  • Снижение нагрузки на кадровый отдел и бухгалтерию. Оформление срочных договоров, их учет и четкое отслеживание всех сроков действия и иных особенностей таковой деятельности повышает уровень нагрузки на кадровых специалистов предприятия.
  • Уменьшение рисков. В случае, если работодатель не оформит срочный договор надлежащим образом, он может впоследствии быть привлечен к ответственности, а неправильное увольнение работника по истечению сроков может повлечь за собой восстановление работника и переквалификацию договоров в бессрочные. Заключая же изначально бессрочный договор, эти риски можно минимизировать.
  • Понижение надзорной нагрузки. Использование именно этого механизма может значительно уменьшить внимание надзорных и контролирующих органов к организации.
  • Широкая сфера использования. Для применения бессрочного договора работодателю не нужно искать соответствующие основания. Они могут применяться в большинстве ситуаций – законодательство жестко ограничивает спектр правоотношений.

Недостатки бессрочного трудового договора в сравнении со срочным

Однако бессрочный трудовой договор имеет и ряд недостатков в сравнении со срочными. В первую очередь таковые недостатки затрагивают работодателя. К минусам бессрочного договора в данной ситуации можно отнести:

  • Неприменимость для краткосрочных и строго определенных заданий. В случае, если организации необходимо произвести разовые или краткосрочные работы, особенно не относящиеся к основной сфере деятельности, а значит – не обеспечивающие нужды в постоянном штатном работнике, бессрочный трудовой договор однозначно будет неэффективен.
  • Высокий уровень обязательств. Работодатель имеет большее количество обязательств перед работниками на бессрочном договоре, что может иметь определенное влияние на эффективность работы всей организации.
  • Низкий уровень гибкости. Заключение бессрочных трудовых договоров не подразумевает дополнительных условий для увольнения работника и не позволяет максимизировать эффективность кадровой политики. В то же время на срочном договоре имеется возможность временного приема трудящихся для замены отсутствующих работников.

Определенные минусы бессрочный трудовой договор при сравнении со срочным имеет и для самого работника:

  • Большую сложность при увольнении. Если работник пожелает уволиться на бессрочном договоре, он должен будет предупредить работодателя об этом за две недели, в то время, как при краткосрочных и сезонных работах таковое предупреждение может быть высказано за три дня до увольнения. Однако некоторые категории работников могут увольняться без предварительного предупреждения и обязательной отработки.
  • Необходимость долгосрочного планирования. В случае, если работник работает по бессрочному договору, он должен заранее планировать свое время и фактически в большинстве ситуаций оставаться привязанным к одному месту осуществления деятельности. Для некоторых людей это является серьезным недостатком подобных взаимоотношений.

Плюсы бессрочного трудового договора перед договором ГПХ

Договора ГПХ часто используются работодателями с целью снижения налоговой нагрузки на организацию и уменьшения иных сопутствующих расходов. Однако у простых бессрочных трудовых договоров есть плюсы и в сравнении с договорами ГПХ не только для сотрудников. В частности, работодатель может рассчитывать на:

  • Эффективный контроль за работниками. В отличие от гражданско-правовых договоров, трудовые взаимоотношения позволяют прямо воздействовать на сотрудников в трудовом процессе путем издания приказов, контроля графика рабочего времени, возможности наложения дисциплинарных взысканий и увольнения трудящихся.
  • Прозрачность и минимизация рисков. Бессрочный трудовой договор является куда более прозрачным с точки зрения надзора и контроля со стороны проверяющих организаций. В то время как на договоре ГПХ работодатель может часто рисковать возможностью привлечения его к ответственности, если трудовая инспекция, ФНС или прокуратура обнаружат фактическое наличие трудовых взаимоотношений без оформления.
  • Увеличение лояльности работников. В связи с более высокими гарантиями полноценного трудового договора, доверие работников к организации возрастает, что косвенно повышает эффективность труда и снижает риски в долговременной перспективе.

Но больше всего плюсов простые трудовые договоры в сравнении с ГПХ имеют для работников. К ним относится широкий спектр социальных гарантий и иных плюсов:

  • Оплачиваемый отпуск. Работники на полноценном трудовом договоре имеют право на получение отпуска и соблюдение режимов труда и отдыха.
  • Компенсация больничных. За трудоустроенных граждан отчисляются взносы в ФСС, на основании которых им впоследствии при болезни оплачивается период нетрудоспособности.
  • Получение стажа. Работники на трудовых договорах всегда могут рассчитывать на зачисление им соответствующего стажа.
  • Пенсионное обеспечение. Официальная работа по трудовому договору гарантирует отчисление средств в Пенсионный фонд и последующую наработку пенсионного стажа с расчетом пенсии в зависимости от заработка.
  • Компенсации. Трудящиеся всегда вправе требовать компенсаций при расторжении договора без законных оснований, а также в иных ситуациях – например, при производственной травме или нарушении работодателем нормативов трудового законодательства.
  • Минимальная бюрократическая нагрузка. При оформлении трудового договора работник практически не озадачивается вопросами оформления документации, в то время как по договору ГПХ ему нужно самостоятельно уплачивать НДФЛ, регистрироваться в качестве предпринимателя, декларировать доходы и совершать иные процессуальные действия.

Недостатки бессрочного трудового договора в сравнении с ГПХ

Однако если бы у договоров ГПХ не было собственных преимуществ в сравнении с бессрочными, они бы не пользовались такой популярностью. К недостаткам бессрочного договора для работника в данном аспекте можно отнести:

  • Уменьшение фактического дохода. Снижение страховых отчислений при трудоустройстве по договору ГПХ делает заработок в таком формате деятельности более высоким в сравнении с бессрочными договорами.
  • Высокий уровень обязанностей. Работодатель при бессрочном договоре получает право контролировать рабочее время, нормативы выработки, местонахождение работника в пределах, определенных трудовым договором, в то время как нормативы договоров ГПХ позволяют наемному работнику куда больший уровень свобод.

Для работодателя же недостатки могут выражаться в следующих аспектах:

  • Высокий уровень социальных гарантий. Работодателю всегда необходимо иметь в виду обязанность компенсировать работникам отпуска, время больничного, предоставлять положенное время отдыха сотрудникам.
  • Большая финансовая нагрузка. Оформление трудового договора требует обязательных отчислений за счет работника в государственные фонды.

(38 голос., 4,30 из 5)
Загрузка…

Источник: https://delatdelo.com/organizaciya-biznesa/preimushhestva-i-nedostatki-bessrochnogo-trudovogo-dogovora.html

Договор аренды: техника юридической безопасности – Вовремя.Ру

Договор Аренды Заключенный На Неопределенный Срок Преимущества И Недостатки

20.01.2012

Аренда с понятием

Согласно Гражданского кодекса (ГК) РФ, договор аренды – это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель – прим. авт.) предоставляет другой стороне (арендатору – прим. авт.

) имущество во временное владение и/или пользование за определенную плату.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

В праве существует деление договора аренды на виды.

ГК РФ отнес в эту «семью» следующие договоры: договор проката; аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации; аренды зданий и сооружений, предприятия. И, наконец, договор финансовой аренды – лизинг.

Ключевые условия

В договоре аренды необходимо обозначить некоторые важные условия, без которых он может быть признан недействительным. К ним относятся: наименование имущества, характеристика его качества, а для недвижимого имущества необходимо указать точное место его нахождения (адрес — прим. авт.) и, конечно, четко определить площадь объекта. Другими словами – необходимо обозначить предмет договора.

Подчеркнем  —  срок действия договора аренды прописывать не обязательно. В таком случае контракт считается заключенным на неопределенный срок. Стороны могут расторгнуть его в установленном законом порядке  (п. 2 ст. 610 ГК — прим. авт.).

Когда же срок действия аренды определен, то в договоре прописывают конкретную дату его подписания или событие, после наступления которого соглашение можно считать заключенным или расторгнутым. Например, сроком прекращения договора аренды помещения может быть начало капитального ремонта в нем.

Сам себе регистратор

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ – прим. авт.). Если вы не хотите его регистрировать, то делайте бессрочным или заключайте на одиннадцать месяцев.

Заявление о регистрации может подать как арендодатель, так и арендатор (п. 2 ст. 13 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ – прим. авт.). Как правило, регистрацию оплачивает заявитель.

Порядок регистрации в Едином государственном реестре прав определен в Инструкции, утвержденной приказом Минюста от 6 августа 2004 г. № 135.

Для прохождения регистрации в комитет по государственной регистрации необходимо предоставить целый пакет документов.

В частности —  заявление о регистрации договора; платежный документ, подтверждающий плату за регистрацию сделки; документы о сторонах договора (копии учредительских документов, копии свидетельства о регистрации фирмы, копия решения о заключении договора аренды и др.

); документы об объекте; нотариально оформленная доверенность на право представлять интересы компании в Комитете по регистрации при регистрации договора аренды; акт приема-передачи недвижимости;  подлинники договора аренды по количеству сторон договора (как правило, два – прим. авт.), а также один экземпляр для Комитета.

Все эти документы представитель фирмы должен принести на регистрацию лично (отправлять по почте их нельзя – прим. авт.). Причем, даже если представителем будет штатный юрист или бухгалтер, на него в обязательном порядке необходимо будет оформить нотариальную доверенность.

Услуги по регистрации договора аренды также могут предлагать юридические компании, но эта процедура несложная, поэтому вы сами сможете с ней справиться. Только внимательно заполняйте все документы, чтобы не возникло проблем при регистрации.

Аренда платежом красна

Как следует из определения договора аренды, условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды. Очень важно обратить внимание на этот пункт договора.

Арендные платежи могут производиться несколькими способами, которые необходимо обозначить в договоре.

Основными видами оплаты являются: твердая сумма платежа (в абсолютных цифрах – прим. авт.); доля или процент дохода, полученного в результате использования арендуемого имущества (в относительном выражении  – прим. авт.

); услуги, которые может предоставить арендатор арендодателю; взаимная сдача в аренду имущества, в котором нуждается каждая из сторон;  передача имущества не в аренду, а в собственность (применяются нормы договора купли-продажи – прим. авт.

); оплата арендатором работ по неотделимому улучшению имущества.

Существуют и иные формы оплаты. Вы можете выбрать ту, которая наиболее вам подходит.

Если имущество арендуется на короткий срок, то ренту удобнее вносить разовым платежом, причем производиться она может по окончании договора аренды. При длительном сроке аренды плата, как правило, вносится по частям. В этом случае в соглашении необходимо указать ее периодичность, размер и срок, в который она будет уплачиваться.

Размер арендной платы может пересматриваться, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК – прим. авт.).

Однако Президиум ВАС РФ в пункте 11 информационного письма № 66 от 11 января 2002 года указал, что оплата может изменяться и чаще, если в механизме исчисления арендных платежей учитывается инфляция или изменение курса валют (если плата вносится исходя из фиксированной суммы в иностранной валюте – прим. авт.).

В этом случае в договоре необходимо описать способ расчета арендной платы – подобное условие стало весьма актуальным для арендаторов в конце 2008-го — начале 2009-го года, когда грянул кризис и арендодатели повсеместно стали пересматривать ставки.

Прекратить действие договора арендодатель вправе, если арендатор более двух раз подряд не заплатил арендную плату. Один из способов воздействия на безответственного должника, не осуществляющего арендные платежи, указан в пункте 5 статьи 614. По этой норме арендодатель может установить предоплату, но не более чем за два срока подряд.

Как избежать повышения арендной ставки

Существуют варианты избегания повышения арендной ставки. Для этого в договоре должно быть прописано, что индексация арендной ставки в течение всего срока аренды или в течение какой-то части срока аренды не предусматривается.

Например, у арендатора договор аренды, заключенный сроком на три года. В договоре существует пункт, в котором говорится, что индексация арендной ставки в течение первого года срока аренды не предусматривается. Таким образом, «сюрпризов» будет.

Краткосрочные и долгосрочные договоры аренды – плюсы и минусы

Договоры аренды и субаренды объектов коммерческой недвижимости можно разделить на краткосрочные, которые заключаются на срок не более одиннадцати месяцев (облегченный вариант, об этом уже упоминалось выше – прим. авт.), и долгосрочные, заключенные на год и более (те, которые подлежат государственной регистрации – прим. авт.).

Что касается плюсов и минусов краткосрочного и долгосрочного договоров, то здесь можно отметить, что краткосрочный договор аренды заключать гораздо проще по причине отсутствия необходимости прохождения госрегистрации. Но в этом варианте существуют и определенные риски.

Например, у арендатора существует риск того, что по окончании  срока действия договора, заключенного на одиннадцать месяцев, арендодатель может отказаться от заключения договора на новый срок, не смотря на то, что в законе преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок у добросовестного арендатора. Но не всегда данное право работает на практике.

Также стоит отметить, что краткосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади.

Довольно часто бывают случаи, когда арендатор только начинает свою деятельность и имеет определенные ограничения по бюджету. Далее компания либо расширяется, либо закрывается.

Это не относится к небольшим компаниям или ИП, род деятельности которых не требует больших площадей.

Иная картина с долгосрочными договорами аренды, требующими государственной регистрации. Необходимость заключения такого договора возникает, как правило, при аренде помещений площадью от 200 кв.метров и до нескольких тысяч кв.метров.

Арендатор, который ищет помещение такой площади, уже обладает и достойной деловой репутацией, и имеет достаточное количества денежных средств для оплаты аренды такого помещения.

В этом случае обеим сторонам интересны долгосрочные отношения.

Если обе стороны доверяют друг другу, то можно обойтись и бессрочным договором (такой договор не требует государственной регистрации – прим. авт.), но лучше, с точки зрения подстраховки, зарегистрировать договор.

Договор субаренды

В отношении договоров субаренды помещений действуют те же условия, что и при заключении договора аренды.

Особенностью заключения договора субаренды является необходимость проверки наличия права арендатора сдавать помещение в субаренду.

Как правило, такое право или, наоборот, не наделение таким правом, прописывается в договоре аренды между арендодателем и арендатором. Кроме того, договор субаренды не должен по сроку действия превышать договора аренды.

Также попросите копии документов о праве собственности на арендуемое помещение. Эти документы должны прилагаться к договору аренды в обязательном порядке.

Обязанность производить текущий ремонт полностью возлагается на арендатора. Помимо такой ответственности статья 620 Гражданского кодекса обязывает нанимателя возвращать арендованное имущество в надлежащем состоянии и в определенный срок. Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если имущество используется не по назначению и состояние его ухудшается.

Подводя итоги

При подписании договора внимательно читайте все пункты. Любой пункт, который может показаться вам мелочью, на деле, если его не заметить и пропустить, может обернуться не в вашу пользу.

Если вы арендатор, то запросите все документы на собственность и другие, необходимые для подписания договора (свидетельство на право собственности, БТИ и др. – прим. авт.), в случае аренды помещения.

И, что очень важно, внимательно сверьте все сведения, которые указаны в договоре, с теми, которые в документах (общая площадь, площадь отдельных комнат, описание помещения, адрес и др. – прим. авт.).

Внимательно просмотрите раздел, в рамках которого регламентируется порядок возврата помещений по истечении срока аренды, и пункты обязательств в которых, как правило, прописывается, кто из сторон договора должен следить за состоянием помещения, производить текущий ремонт, а при перепланировке – порядок согласования.

Будучи внимательными и бдительными в документах, и вы избежите многих проблем и «сюрпризов».

Татьяна Черняева,

специально для «Вовремя:ру»

20.01.12

Источник: http://vo-vremya.ru/stati/dogovor_arendyi_tehnika_yuridicheskoy_bezopasnosti565/

Договор аренды жилого и нежилого имущества

Договор Аренды Заключенный На Неопределенный Срок Преимущества И Недостатки

Для предварительной подготовки договора, можно отправить фотографии необходимых документов по WhatsApp  на тел: 8-963-141-78-88 или скан образы документов на электронный адрес e-mail: not.fatihova@mail.ru

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО ИМУЩЕСТВА

  • до 1 000 000 рублей включительно (2 000 рублей плюс 0,3 % суммы сделки + 0,25% суммы сделки, но не менее 500 рублей, и не более 9000 рублей для физических лиц, или 0,3% от суммы сделки, но не менее 3 000 рублей, и не более 9 000 рублей для юридических лиц);
  • свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно ( 5 000 рублей плюс 0,2 % суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей + 0,25% суммы сделки, но не менее 500 рублей, и не более 9000 рублей для физических лиц, или 0,3% от суммы сделки, но не менее 3 000 рублей, и не более 9 000 рублей для юридических лиц);
  • свыше 10 000 000 рублей (23 000 рублей плюс 0,1 % суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей + 0,25% суммы сделки, но не менее 500 рублей, и не более 9000 рублей для физических лиц, или 0,3% от суммы сделки, но не менее 3 000 рублей, и не более 9 000 рублей для юридических лиц);

Необходимые документы:

  • Паспорта лиц участвующих в сделке (оригиналы);
  • учредительные документы (устав, ИНН, ОГРН, Приказ о назначении руководителя);
  • Документы на недвижимое имущество (Свидетельство о гос. регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и др.).

   Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от предмета аренды, срока договора и его суммы.

Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен в устной форме.

Исключение составляют договоры, заключенные а срок более одного года, а также договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме.

   В соответствии со ст. 624 ГК в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

   Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

   Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

   Согласно п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Так, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК).

   В случае несоблюдения правил о форме договора договор считается незаключенным.

Объект договора аренды

   Объект договора аренды – это единственное установленное законом существенное условие договора аренды, без определения которого договор не может считаться заключенным. Все остальные условия договора к существенным законодательством не отнесены, они являются диспозитивными и могут быть установлены соглашением сторон.

Объектом договора аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, не изъятые из гражданского оборота и оборотоспособность которых не ограничена законом: чаще всего это различные имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки, транспортные средства и т.п. Не могут быть предметом аренды имущественные права.

Срок договора аренды

   Срок договора устанавливается соглашением сторон. Если стороны в договоре не определили его срок, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время прекратить договорные отношения, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а если объектом договора аренды является недвижимое имущество – за три месяца.

При необходимости в этом случае можно оформить передачу через нотариуса соответствующего заявления.

   Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, то договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата

   Договор аренды может быть исключительно возмездным. Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Если имущество передается во временное владение и пользование бесплатно, следует оформлять иной договор – договор безвозмездного пользования имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соглашением сторон.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах; основные требования к порядку и условиям внесения арендной платы, а также ответственность за несвоевременное ее внесение сформулированы в ст. 614 ГК.

Возможные варианты внесения арендной платы:

  • определенные в денежной сумме платежи, вносимые периодически (ежемесячно, ежеквартально и т.п.);
  • определенные в денежной сумме платежи, вносимые единовременно;
  • установленная доля (в процентном или ином отношении) полученных в результате использования арендованного имущества доходов;
  • предоставление арендатором арендодателю определенных услуг (например, безвозмездное пользование каким-либо имуществом, принадлежащим арендатору);
  • передача арендатором арендодателю обусловленных договором вещей в собственность или в аренду;
  • возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (например, ремонт квартиры);
  • сочетание каких-либо из перечисленных способов оплаты;
  • иные формы оплаты, установленные соглашением сторон.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем стороны могут предусмотреть, что размер арендной платы остается неизменным на весь период действия договора.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом, предусмотренные договором, или состояние самого имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Иные условия договора аренды

Как уже отмечалось, условия, включаемые в договор аренды, отличаются диспозитивностью. Например, в отношении содержания : сданного в аренду имущества закон предусматривает следующее: обязанность по осуществлению капитального ремонта лежит на арендодателе, а текущего ремонта — на арендаторе. Между тем сторонами может быть предусмотрено иное.

   Аналогичным образом закон решает вопрос о праве заключения договора аренды на новый срок. По общему правилу арендатор в случае надлежащего выполнения своих обязанностей по договору имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок на прежних условиях.

Для реализации этого права он должен до окончания срока действия договора аренды письменно уведомить об этом арендодателя (возможно, путем передачи заявления через нотариуса или иным способом).

Однако сторонами в договоре может быть прямо предусмотрено, что по окончании срока действия Договор прекращается и преимуществ на заключение нового договора аренды у арендатора не возникает.

   Следует помнить, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора аренды могут быть изменены по соглашению сторон.

   Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на  неопределенный срок.

  Более жестко регулируются ГК вопросы сдачи арендованного имущества в субаренду. Имущество может быть сдано в субаренду только с согласия арендодателя, и иное не может устанавливаться соглашением сторон, а может быть предусмотрено только законодательством.

   Договором может быть определена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, за сдачу в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, а также за неисполнение иных обязанностей, возложенных на него законом или договором.

   Так, в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

  1. потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества;
  2. потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  3. потребовать возмещения своих расходов на устранение обнаружившихся недостатков имущества;
  4. удержать сумму расходов, понесенных им на устранение выявленных недостатков имущества, из арендной платы с предварительным извещением об этом арендодателя;
  5. потребовать досрочного расторжения договора.

   Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

   Согласно ст. 613 ГК при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуты, право залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

  Как уже отмечалось, на арендодателе лежит обязанность за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Нарушение арендодателем этой обязанности дает арендатору право по своему выбору:

  1. произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы;
  2. потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
  3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    В договоре аренды могут быть сформулированы обязанности арендатора, а также ответственность арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Так, одним из требований закона является обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии – условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Передача имущества в аренду и возврат арендованного имущества

   При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

   Законодательством не предусмотрена обязательность составления каких-либо документов  при передаче имущества арендодателем арендатору и возврате этого имущества при прекращении договора аренды.

 ГК устанавливает только необходимость совершения фактических действий по предоставлению имущества и его возврату.

Тем не менее на практике исполнение обязанностей арендодателя по предоставле- нию арендатору имущества, как правило, оформляется соответству-

ющим передаточным актом или иным документом о передаче.

Таким же образом производится и возврат арендованного имущества арендодателю по прекращении договора

Источник: http://ufa-notarius.ru/uslugi/dogovora-s-nedvizhimostyu/dogovor-arendy-zhilogo-i-nezhilogo-imushchestva/

НарушенийНет
Добавить комментарий