Мошенничество с землей что делать покупателю

Мошенничество с землей что делать покупателю – Законники

Мошенничество с землей что делать покупателю

Безопаснее сотрудничать с представителями крупных именитых компаний региона, — их руководители очень дорожат репутацией и тщательно следят за набором персонала. Проверка фактов и документов Эксперты в сфере недвижимости считают, что распознать все возможные махинации с землей на стадии покупки практически невозможно.

Внимательное отношение к документам, связанным с землей позволяют раскрыть пусть не самые хитроумные, но наиболее распространенные схемы мошенничества.

По законодательству покупатель вправе обратится лично или через доверенное лицо в региональные органы регистрационной палаты с соответствующим заявлением и получить информацию о том, кому принадлежит земельный участок и каким правоустанавливающим документом подтверждено право собственности конкретного гражданина.

Внимание

После подписания договора купли-продажи вы узнаете, что смотрели один участок, а купили другой!

  • Неправильное оформление документов/подделка.

Все они должны иметь стандартный внешний вид, печати и подписи ответственных лиц.

Не доверяйте людям, которые говорят, что пока не могут получить какой-то документ, он утерян.

Не слушайте тех, кто убеждает вас в том, что часть документов вообще не нужна!

  • Продажа одного участка несколько раз.
  • Во время заключения сделки вы должны получить не просто дубликаты документов, а их оригиналы! Это обусловлено тем, что многие мошенники по несколько раз продают одни и те же земельные участки.

  • Права на участок со стороны третьих лиц.
  • Мошенники часто продают чужую землю.

    Мошенничество с земельными участками

    Важно

    В таком случае, конечно же, могут быть возведены несколько домов – для убедительности и все, а когда деньги получены, они попросту “исчезают” или же сами участки с домами попросту перепродают несколько раз разным владельцам.

    Что делать если вы столкнулись с фиктивным застройщиком

    • Вариантов несколько, во-первых – попробуйте собрать инициативную группу инвесторов для переговоров с застройщиком. Для эффективного и конструктивного разговора, с целью решения данной проблемы, желательно в группе выделить несколько лидеров, привлечь хорошего юриста, возможно даже строителя и бухгалтера.

    Мошенничество при продаже земельного участка

    Всем известно, что все объекты недвижимости постоянно растут в цене, поэтому предложение по заведомо низкой цене должно насторожить покупателя.

    Судебная практика выделяет следующие, относительно новые способы мошенничества или введения в заблуждение при распоряжении землей:

    1. продажа земли со скрытыми обременениями – подземными коммуникациями, сервитутами и т.д.;
    2. продажа участка при наличии спора с соседями относительно места расположения точек границ;
    3. отсутствие пройденного кадастрового учета, что позволяет продать землю, не соответствующую установленной категории (например, продажа сельхозземли для застройки дома непременно повлечет для покупателя привлечение к ответственности при попытке ввода дома в эксплуатацию).

    Если земля была продана на аукционах, необходимо удостовериться отсутствие судебного иска по оспариванию результата торгов.

    Виды мошенничества с земельными участками

    Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона.

    В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток.

    В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов.
    Много не просили — средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс.
    рублей.

    Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома.

    В ближайшее время их рассмотрит суд. В Хабаровске на похожей схеме недавно попался целый министр имущественных отношений.

    Вместе с коллегами и знакомым риелтором чиновник решил поиграть в плохого Робина Гуда: отобрать у 30 многодетных семей бесплатную землю и отдать ее местному бизнесмену под коттеджную застройку.

    Как обманывают с земельными участками

    Мошенничеством при продаже земельного участка часто занимаются риэлторы, связанные с органами власти, в базе регистрации прав собственности информация на недвижимость может быть легко подделана.
    Это позволяет с легкостью проводить двойные сделки. При продаже также нередко мошенники презентуют не тот участок.

    При покупке Неосведомленные покупатели могут столкнуться с неверным оформлением, так вместо настоящего владельца документы подписывает подставное лицо.

    Другой распространенной ошибкой покупателей является отсутствие знаний о том, как должны выглядеть документы на землю, поэтому при сделке вполне можно показать не государственный акт, а фальсификацию.

    Также после того как сделка будет совершена, покупатель может узнать, что у земли есть еще один законный собственник, владеющий участком частично или абсолютно.

    Наводить справки о таких вещах следует заблаговременно.

    Мошенничество при покупке земельного участка: как не быть обманутым?

    Нужно обратиться с заявлением в Горгаз, Горсвет, Горводоканал и местные телефонные линии, получить письменный ответ об отсутствии ограничений на застройку.

    Наличие на участке легально построенных старых времянок, ветхих капитальных конструкций дает некоторую гарантию того, что скрытых коммуникаций на объекте нет (во времена СССР любая стройка контролировалась государством, самовольная же – жестоко каралась, поэтому провести застройку участка с газопроводом было практически нереально).

    Мошенничество при продаже земельного участка или дачи

    Одним из вариантов первичной проверки достоверности документов и сведения по сделке является возможность сделать запрос в органы Росреестра.

    По такому запросу можно получить выписку из ЕГРН, в которой будут содержаться достоверные и актуальные данные по земельному наделу.
    Для запроса необходимо знать только адрес и кадастровый номер участка.

    Как распознать мошенничество При совершении сделок с недвижимостью, в том числе с земельными участками, крайне важно обращаться внимание на детали документов и пояснения продавца.
    В последнее время участились случаи обмана при продаже земли, оформленной по программе дачной амнистии.

    В этом случае граждане имеют возможности оформить по упрощенной программе землю и строения, расположенные на территориях СНТ.

    Для этого в органы Росреестра достаточно представить собственноручно составленный акт, подтверждающий перераспределение общего участка товарищества.

    Как купить земельный участок и не быть обманутым

    Мошенничество при продаже земельного участка и дач, к сожалению, весьма распространено.

    Предлагаем узнать об основных схемах обмана, чтобы не попасться на крючок аферистов. 1.

    Срыв сделки по продаже земельного участка Сам потенциальный покупатель вносит половину стоимости недвижимости, а потенциальный продавец попросту пропадает с деньгами в неизвестном направлении.

    Как обезопасить себя от срыва сделки

    • Саму передачу денег стоит проводить только после госрегистрации в соответствующих государственных органах перехода права собственности на данную недвижимость.

    2. Фиктивные застройщики Та или иная компания представляется застройщиком, не имея при этом ни самого возводимого объекта, ни прав собственности на определенную недвижимость.

    Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость.

    Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд.

    Дальше — арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, — констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.

    Так, в Пермском крае больше сотни семей стали жертвой мошенников из администрации. Люди приобрели участки и построили жилье, но в прошлом году выяснилось, что землю им продали незаконно.

    Мошенничество с землей что делать покупателю

    Игнорируя это требование законодательства, проявляя бездействие, добросовестные покупатели дают «зеленый» свет махинаторам, предоставляя возможность реализовать ранее проданный участок еще одному контрагенту.

    Согласно ГК РФ, законным приобретателем признается тот покупатель, который первым зарегистрировал переход права собственности на землю в компетентных органах, однако, зачастую судебные тяжбы и претензии обманутых покупателей делают невозможным нормальное пользование участком.

    Продажа земельного участка со скрытыми коммуникациями Такой участок выглядит привлекательным и продается по средней рыночной цене.

    • Мошенники присматриваются к потенциальной жертве задолго до знакомства, исследуя доски объявлений онлайн, изучая печатные СМИ. Продавцу недвижимости лучше в объявлении давать только краткие необходимые сведения.
    • При оформлении объявления следует приблизительно указать его местонахождение, о форме участка, удаленности от инфраструктуры, наличии коммуникаций следует известить покупателя точно.
    • Точное заявление в СМИ о достоинствах участках и указание его координат может дать повод мошенникам самостоятельно показать его потенциальным жертвам, в то время как на самом деле риэлторы буду продавать худшую землю, но по другому адресу.
    • Покупателю также не стоит осведомлять подробно о своих намерениях, достаточно указать желаемую стоимость и район.
    • Для ведения переговоров и совершения сделки необходимо иметь дело с конкретным владельцем.

    Источник: http://advokat55.com/moshennichestvo-s-zemlej-chto-delat-pokupatelyu/

    Мошенничество при покупке и продаже земельного участка

    Мошенничество с землей что делать покупателю

    Как и в случае с приобретением квартирной недвижимости, покупатели земельных участков должны пройти краткий курс по ликвидации покупательской безграмотности – если не хотят проверить на себе что-нибудь из четырехсот пунктов списка сравнительно честных способов отъёма денег Остапа Бендера.

    Подложные или просто не те документы

    Классический мошеннический трюк, к которым прибегали ещё герои античных комедий, связан с незаконным наделением себя нужным по ходу пьесы статусом.

    В современных декорациях мошенники чаще примеряют на себя роли достойных доверия продавцов, прикрываясь целой кипой подложных документов – от фальшивого паспорта до мастерски выполненных подделок правоустанавливающих документов на земельный участок.

    Наибольшую опасность здесь, конечно же, представляют недобросовестные риелторы, имеющие поддержку в органах власти – такая компания мошенников может виртуозно вносить коррективы даже в базы регистрации прав собственности на недвижимое имущество, что позволяет им проводить двойные продажи земельных участков.

     Иллюстрация: Ирина Фатеева

    Обезопасить себя от такого вида мошенничества можно, хотя и сложно. По закону любой покупатель имеет право запросить в региональных органах регистрационной палаты данные о владельце участка и узнать, какой именно документ подтверждает право собственности владельца на участок. Другой вопрос, как такое наше гражданское право реализуется на деле.

    В самом лучшем случае – это несколько рабочих дней на обработку заявления плюс наше личное время на его оформление.

    Если вы рассматриваете несколько альтернативных земельных участков, то более логичный способ – задействовать знакомых в компетентных органах для сбора первичной информации об участках, отсечь наименее привлекательные варианты, а по оставшимся уже сделать официальный запрос.

    Минимальные знания, которые помогут покупателю избежать роковой ошибки:

    • Земельный участок нельзя приобрести в собственность по книжке садовода и нельзя купить напрямую у председателя садоводческого товарищества;
    • Нежелание продавца или посредника предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на участок и оригинальный паспорт владельца – первый сигнал тревоги для покупателя;
    • Активное навязывание собственного нотариуса для оформления сделки купли-продажи – второй.

    Подложные участки плюс скрытые коммуникации

    Классическая мошенническая комбинация – продать не тот участок.

    Покупателям на презентации объекта показывают чужой, более презентабельный кусок земли либо участок, границы которого «скорректированы» (неправильно определены координаты или размеры участка, указанные в государственном акте, не совпадают с действительными размерами).

    Отдельный случай – когда участок, продаваемый под индивидуальное жилое строительство, на самом деле стоит над скрытыми коммуникациями – подземными газо- и водопроводами, переносить которые – всегда отдельное, чрезвычайно затратное мероприятие, и поэтому его рыночная цена обычно бывает на 30-50% ниже.

    Как выглядит идеальный алгоритм проверки земельного участка? Покупателю нужно очень внимательно исследовать на местности всю его территорию, а в органе местного самоуправления уточнить координаты, границы и площадь участка.

    Стоит обязательно поговорить с соседями и уточнить у них личность настоящего владельца участка.

    Ценные документы – топографическая или геологическая съёмка объекта, а также перепроверенная информация о статусе участка – его реальной пригодности под индивидуальное жилое строительство.

    Что должно насторожить умного покупателя:

    • Цена объекта явно занижена по сравнению со среднерыночной ценой за аналогичные участки;
    • Земельный участок не имеет четких границ с соседской территорией;
    • Продавец участка активно препятствует общению покупателя с соседями или администрацией;
    • В объявление о продаже участка или в разговоре с продавцом/посредником возникают фразы: «по документам – 10 соток, по факту – 30».

    Недобросовестные посредники

    Кажется, уж сколько раз твердили миру, что лучший способ обезопасить сделку по покупке недвижимости – это доверить её ведение профессиональным юристам, но многие покупатели до сих пор стремятся сэкономить на этом определяющем условии собственной финансовой безопасности.

    Если вы привыкли рассуждать так же, остановитесь и подсчитайте на калькуляторе риски: какой процент от суммы вашей покупки составит оплата услуг профессионального юриста? И, если этот процент не превышает разумных пределов, прикиньте, стоит ли рисковать целым, пытаясь выгадать его мизерную часть?

    Профессиональное юридическое сопровождение сделки поможет вам отсеять недобросовестных посредников и «чёрных риелторов» за счёт независимой внешней экспертизы документов и работы в актуальном правовом поле, включая составление всех необходимых документов и договоров.

    Признаки, по которым можно определить недобросовестного посредника:

    • Не хочет знакомить напрямую продавца и покупателя;
    • Требует большой аванс (от 500 до 1000$);
    • Демонстрирует излишнюю, часто навязчивую вежливость или, наоборот, хамоват и агрессивен;
    • Немотивированно соглашается на снижение цены покупателем, но требует быстро принять решение о покупке.

    Мария Ерохина

    05.05.2016

    Источник: https://knowrealty.ru/moshennichestvo-pri-pokupke-i-prodazhe-zemel-nogo-uchastka/

    10 видов мошенничества с земельными участками • ЮристПрав.RU

    Мошенничество с землей что делать покупателю

    Торговля земельными участками оказывается достаточно прибыльным делом, которое обеспечивает финансово многих бизнесменов. Там, где есть даже незначительные денежные суммы, можно встретить тех людей, которые пытаются завладеть чужим имуществом путем обмана. Самым сложным, но прибыльным делом для злоумышленников оказывается мошенничество в торговой сфере.

    Махинации с земельными участками не являются самыми распространенными преступлениями, ведь все возможные схемы действий злоумышленников уже давно известны представителям правоохранительных органов. Методы борьбы с подобными преступлениями отработаны, поэтому успешно применяются в повседневной жизни.

    В том случае, когда владелец участка теряет все документы на недвижимость, он может не сомневаться в том, что этим воспользуются злоумышленники.

    Граждане чаще всего восстанавливают эти документы в спешке, не обращая внимание на окружающих помощников.

    Мошеннические схемы не очень разнообразные, ведь злоумышленникам почти негде развернуться и пофантазировать. Они в основном могут создать серьезные проблемы только с документацией. Существует несколько видов мошенничества с земельными участками.

    1. Документальный обман

    Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.

    Даже самые опытные люди не смогут сразу определить подвох в таких случаях:

    • продавец подготовил заранее документы не только на земельный участок, но и на человека, который выставляет себя потенциальным владельцем;
    • в поддельных документах отсутствует пункт о том, что земельный участок обременен арестом земли или наличием ипотеки;
    • все необходимые документы были представлены риэлтором, но он не дает возможности лично встретиться с мнимым владельцем участка.

    Если есть подозрение на подобные ситуации, то решить их самостоятельно практически невозможно. Необходимо уметь разбираться во всех вопросах и распознавать малейшие детали всего дела.

    Граждане должны отличать настоящие документы от тех, которые подделали. В противном случае можно попасться на удочку мошенников.

    Установить обман сможет высококвалифицированный адвокат или юрист.

    Для первичной проверки подлинности документов необходимо обратиться в органы Росреестра. По данному запросу появится возможность получить выписку из ЕГРН. В ней будут указаны правдивые данные владельца и его недвижимости. Для того, чтобы отправить такой запрос, нужно знать только кадастровый номер и адрес участка.

    2. Мошенничество при продаже

    Нередко люди которые продают земельные участки имеют на руках документы подделанные. Право устанавливающие документы и бумаги земельного участка мастерски подделать можно. Граждане получают на руки не оригинальные документы, но понять это сразу не могут.

    В том случае, когда земля продавалась не один раз, можно сделать вывод, что законно все прошло только в первый раз. Все остальное время мнимый владелец пытался перепродать земельный участок, который уже ему не принадлежит.

    Злоумышленники действуют очень уверенно и оперативно, поэтому у покупателя даже не возникнет мысль о возможном обмане. После нотариальной регистрации договора и окончательной оплаты земли, уже ничего изменить нельзя будет.

    Нередко мошенничеством занимаются непосредственно риэлторы. Дело в том, что они связаны с серьезными людьми, чиновниками, которые готовы покрывать все преступления ради собственного обогащения.

    Также они могут легко подправить базу регистрации всех прав на владение земельного участка.

    Все это дает возможность проводить лаже двойные сделки, выставляя не те участки, которые на самом деле существуют.

    3. Обман при покупке

    Покупатели, которые не совсем осведомлены во всех тонкостях заключения договоров, могут столкнуться с неправильным оформлением документов. Все бумаги на самом деле может подписывать подставное лицо, в тот момент, когда настоящий владелец участка ничего не знает о происходящем.

    Еще одной ошибкой покупателей является незнание того, как должны выглядеть правильно заполненные документы. При совершении сделки можно вообще получить на руки фальсификацию, а не государственный акт.

    После покупки участка, покупатель может у знать о том, что существует еще один владелец этой же недвижимости. Он может иметь полные или частичные права на земельный участок.

    Стоит заранее наводить справки о том или ином участке.

    Для многих покупателей сделка с риэлтором оказывается просто ситуацией с потерей денег.

    Можно самостоятельно определить добросовестный ли риэлтор работает с этом деле:

    • мошенник не допускает знакомства покупателя с мнимым продавцом;
    • запрашивает огромный аванс еще до заключения договора;
    • показывает себя слишком агрессивным или наоборот вежливым;
    • сбивает цену на землю только в том случае, если сделка будет заключена в течении нескольких дней или часов.

    Столкнуться с такой ситуацией может абсолютно любой человек, потому что никто не застрахован от воздействия злоумышленников.

    4. Схемы из прошлого

    Мошенники без особых проблем втягивают слишком доверчивых граждан в финансовые сделки, схемы которых продуманы заранее. Практически невозможно заподозрить человека в обмане, а потом тяжело доказать незаконность действий.

    Нередко бывают случаи, что мошенники придумывают оригинальные истории о родственных связях с владельцем земли. Человек покупает участок и думает, что все прошло успешно, но через некоторое время появляется на пороге личность, которая доказывает, что земля принадлежит ему по наследству.

    Без особых разбирательств происходит афера и покупатель остается без денег и недвижимости. В подобном случае необходимо читать внимательно все документы и проконсультироваться с юристом. Еще было бы желательно обратиться за помощью к юристам со своей стороны, а не с теми, кого посоветовал риэлтор.

    5. Двойная продажа

    Земля может быть продана несколько раз, при заключении очередных сделок. Опытные мошенники используют дубликаты договора и свидетельства регистрации продаваемой собственности.

    Все преступные действия активно поддерживаются должностными лицами, чиновниками. Афера подобного плана считается наиболее популярной и распространенной.

    Чаще всего покупатели не задумываются о том, что подписать договоры купли-продажи, перечислить огромные денежные суммы будет недостаточно.

    Правильное оформление любой сделки завершается только после регистрации собственности, но многие не сразу желают это делать. В это время мошенники начинают свои деяния, перепродавая земельные участки. Стоит отметить, что по закону Российской Федерации владельцем участка будет считаться тот, кто первый зарегистрирует право собственности в органах компетентности.

    6. Скрытые коммуникации

    Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене.

    Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует.

    Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.

    Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю.

    Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций.

    Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.

    7. Ложное расположение участка

    Злоумышленники прекрасно вкладывают в схему продажи совершенно другую землю, которая более привлекательная. Покупатель надеется купить один участок, а получает совершенно другой или же вообще остается ни с чем. Также бывают случаи, когда изменяются границы земельных участков, а вот в реальной жизни трудно увидеть несоответствие в документации.

    Чаще всего такой схемой пользуются те люди, которые распоряжаются крупными земельными участками. Они предполагают, что будут продавать землю под коммерческое строение. В существующем садоводческом обществе продавали участки, которые в реальности покупатель не видел. После совершении сделки покупателю презентуют соседский участок.

    8. Превышение кадастровой стоимости

    Стоимость земельного участка часто завышается мнимым продавцом, о чем никто не спешит сообщить наивному покупателю.

    Мошенники с особой легкостью подделывают документы, с координатами участка, его границами, результатами геологических и топографических съемок. Преступники снижают специально цену на половину.

    Новые владельцы не особо спешат делать замеры, потому что они начинают тщательно изучать свою покупку после происшествия определенного времени после заключения договора.

    9. Незаконная сдача в аренду

    Существует еще один вид мошенничества с земельными участками, который подразумевает сдачу в аренду помещения или земли без соответствующих разрешений. Целые организации занимаются такими преступлениями. Покупатели даже не догадываются, что их обманывают.

    Дело в том, что злоумышленники втираются в доверие и уверяют, что все бумаги в полном порядке. Через некоторое время становится известно, что это незаконные организации, и они действуют не в соответствии с законами. Все договора могут быть аннулированы и считаться недействительными. Проблема в том, что деньги возвращать уже никто не будет.

    10. Доверительные отношения

    Не самым распространенным, но существующим оказывается преступление, в результате которого под аферу попадают в основном люди преклонного возраста. Одинокие бабушки слишком доверительно относятся к доброжелателям. Нередки случаи якобы ответственного и доброго отношения к пожилому человеку с целью завладения имуществом.

    Появляется человек, который готов бескорыстно помогать во всем пожилому человеку. Он втирается в доверие, распоряжается финансами и личным временем своего подопечного.

    Через некоторое время уже начинается моральное давление по поводу присвоения земельных участков и всех объектов недвижимости.

    Пожилой человек полагает, что за такую помощь можно отплатить, но не подозревая, что в результате добрый злоумышленник заберет все имущество и финансы.

    Источник: https://yuristprav.ru/10-vidov-moshennichestva-s-zemelnymi-uchastkami

    Осторожно: мошенничество с землей

    Мошенничество с землей что делать покупателю

    Вопрос юридической безопасности сделки волнует каждого, кто собирается приобрести землю в собственность для строительства собственного дома. На самом деле, случаи мошенничества встречаются в последнее время все реже.

    Во многом благодаря тому, что получить практически полную информацию об объекте покупки сегодня можно и без посредничества продавца, напрямую обратившись в органы государственной регистрации.

    Тем не менее, чтобы быть абсолютно спокойным, лучше переусердствовать в проверке добросовестности хозяина продаваемого участка, чем легкомысленно поверить ему на слово. Но для этого нужно знать, какие именно опасности могут подстерегать покупателя земли.

    По свидетельствам экспертов, чаще всего мошенничества при покупке земли связаны с тем, что участок продает человек, не имеющий на это права.

    Казалось бы, главный документ, подтверждающий владение участком, который хранится на руках у владельца, – это свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю.

    Однако если продавец предъявляет такое свидетельство, это еще не означает, что он действительно владеет этой землей.

    Иными словами, продать землю может попытаться один из ее прежних собственников, который в настоящее время ей уже не владеет.

    Поэтому на руках у собственника земли должны быть три документа:

    1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю.

    2. Подлинный документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставной капитал предприятия, решение собственника и т.д.).

    3. Подлинный кадастровый план, в котором указаны: точный адрес земельного участка, его кадастровый номер, схема, координаты, размеры, площадь, нормативная стоимость, категория земли, разрешенное использование, обременения (если таковые есть) и присутствие строений.

    Наличие этих документов, в каждом из которых указано одно и то же имя физического или название юридического (если участком владеет какая-либо компания) лица, продающего землю, с большой долей вероятности скажет покупателю о том, что он собирается заключить сделку действительно с ее законным владельцем.

    При этом не нужно забывать и о проверке у собственника участка паспорта гражданина РК, а если речь идет о юридическом лице, то свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГР). Но важно понимать, что наличие, например, договора купли-продажи и кадастрового плана само по себе не удостоверяет подлинность свидетельства о праве собственности, поскольку эти два документа – всего лишь основания для выдачи свидетельства.

    Поддельные и отсутствующие документы

    Подделка правоустанавливающих документов на землю кажется самым простым способом мошенничества, ведь современные технологии позволяют подделать практически любой документ.

    Проверить представленные собственником документы (свидетельство о регистрации, документ-основание и кадастровый план) сегодня можно достаточно просто с помощью все той же выписки из ЕГР. Указанные в ней данные позволяют с легкостью проверить подлинность документов на землю.

    Причем, лучше получить выписку самостоятельно, а не доверять варианту, представленному самим собственником, так как степеней защиты у этой бумаги немного и подделать ее не составляет труда.

    Мошенники прекрасно знают о возможности проверки правоустанавливающих документов посредством получения выписки из ЕГР, поэтому в большинстве случаев основной пакет бумаг оказывается в порядке, а подделывается лишь один документ, как правило, самый сложный по исполнению и/или согласованиям. Чаще всего это акт согласования границ с владельцами смежных участков.

    Дело в том, что при согласовании границ земельных участков между соседями иногда возникают территориальные споры. Кто-то из них может быть не согласен с результатами межевания и не подписывает акт о согласовании границ. В итоге вопрос о продаже какого-либо участка повисает в воздухе.

    Тогда собственник, желающий поскорее продать свою землю, может пойти на подделку акта и прилагающихся к нему карт-схем.

    Неверные координаты и размеры

    Невнимательность может также привести к покупке участка меньшей площади или даже расположенного совсем в другом месте, чем тот, который продемонстрировал покупателю продавец-мошенник.

    Например, после покупки обнаруживается, что площадь участка, зафиксированная в кадастровом плане, не совпадает с его «реальной» площадью, границы которой покупателю указал продавец: она явно больше размеров, зафиксированных в документах. Неподготовленному человеку сложно определить на глаз реальную площадь.

    Этим пользуются мошенники, прибавляя участку дополнительные квадратные метры, как правило, от принадлежащей другим собственникам земли. Также покупателю могут показать интересный участок в отличном живописном месте, в результате чего человек, не раздумывая, соглашается на покупку.

    Заключается сделка купли-продажи, но впоследствии выясняется, что договор заключен на другой участок, находящийся неподалеку, и он вовсе не так живописен и интересен.

    Чтобы быть полностью уверенным в координатах и площади участка, необходимо тщательно изучить кадастровый план и межевое дело, где на чертежах и картах-схемах достаточно просто можно отыскать продаваемую землю и затем сравнить соответствие ее реального и документального местоположения, а также проверить совпадение размеров.

    Марат Аширбеков,
    старший помощник
     Главного транспортного прокурора

    Источник: http://prokuror.gov.kz/rus/novosti/stati/ostorozhno-moshennichestvo-s-zemley

    Как денежки в землю зарыть. Наиболее распространенные способы мошенничества на рынке недвижимости Продажа недвижимости без документов – Управление персоналом

    Мошенничество с землей что делать покупателю

    Первый способ – продажа компаниями, называющими себя застройщиками, домов с земельными участками при отсутствии, как самих объектов недвижимости, так и оформленных документов на них.

    Пожалуй, рассматриваемый способ является самым масштабным в настоящее время, что связано с бумом покупательской способности и возросшим интересом населения к загородной недвижимости, а также полным отсутствием механизма гражданского и уголовного контроля указанных отношений и применения наказаний за осуществляемые преступления.

    Например, создается некое общество с ограниченной ответственностью, которое начинает продавать земельные участки, с обещанием возвести на них коттеджи. Для большей убедительности иногда возводится один очень красивый дом, чтобы продемонстрировать, что строительство ведется полным ходом.

    Затем в течение ближайших двух-трех лет осуществляется максимальная продажа всем желающим дачникам еще не существующих домов и земельных участков, после чего компания пропадает.

    Продажа аварийных домов.

    Схема данного способа мошенничества очень проста. В короткие сроки из дешевых строительных материалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. Например, без фундамента или обязательных конструктивных соединений. Затем дом продается по стоимости 1 млн.

    рублей со ссылкой на то, что он только что оформлен в собственность, соответственно, при большей продажной стоимости необходимо оплачивать значительные налоги (13%). При этом оставшаяся реальная цена дома оформляется как стоимость земельного участка. Получается, следующее: покупатель оплачивает 15 миллионов рублей за приобретенный им коттедж и земельный участок, из которых 1 млн.

    рублей по документам оплачивается за стоимость коттеджа и 14 млн. рублей за земельный участок (по факту все наоборот, однако, в последующем доказать это практически невозможно). Через полгода после заключения сделки дом либо рушится, либо трескается по швам. Хорошо, если допущенные нарушения подлежат устранению, пусть даже путем значительных многомиллионных вложений.

    Однако часто бывает и так, что пропущенные в процессе строительства изъяны не позволяют использовать дом вообще, и он подлежит сносу.

    Продажа домов и участков по поддельным документам

    Третий способ мошенничества распространен не только в области загородной недвижимости. Это продажа домов и земельных участков по поддельным документам и поддельным доверенностям. Приведем пример данного вида мошенничества из практики: В границах города располагался земельный участок площадью 17 соток, со строящимся на нем домом.

    Хозяина данного имущества отправили в «места не столь отдаленные», жена с детьми куда-то пропала, и вот, знакомые данного собственника, не долго думая, через два года «пуставания» земельного участка и дома на нем, оформили поддельную доверенность, подготовили к сделке все необходимые документы и продали недвижимость за внушительную сумму.

    Продажа по предварительным договорам

    Четвертый способ мошенничества весьма интересен и достаточно распространен. Он представляет собой продажу загородной недвижимости по предварительным договорам с дальнейшим отказом от заключения основного договора купли-продажи. Рассмотрим подробнее.

    Стоит знать, что предварительные договоры не регистрируются в регистрационных службах, и в этом их проблема. Т.е. такой договор не является инструментом, который защищает покупателя от обмана. Поэтому нельзя передавать по предварительным договорам за будущую собственность большие суммы денег.

    Однако, как показывает практика, многие покупатели, страстно желая приобрести определенную загородную недвижимость в связи с ее местонахождением или интересной ценой, оплачивают дома и земли по предварительным договорам по полной стоимости или в половину стоимости таких объектов.

    Мошенники, принимая деньги по предварительным договорам, ссылаются на необходимость оформления недвижимости именно таким способом в связи с отсутствием каких-либо документов и необходимостью их получения в определенный промежуток времени.

    После подписания предварительного договора и его оплаты объект недвижимости может быть отчужден еще нескольким покупателям по аналогичной схеме. Как правило, после получения денег от максимального количества покупателей, продавец исчезает.

    Продажа дома нескольким лицам одновременно

    Пятый способ в сфере обмана покупателей загородной недвижимости – продажа имущества нескольким лицам одновременно. По своей правовой природе он очень схож с предыдущим, описанным выше видом преступления. Разница заключается лишь в том, что вместо предварительных договоров заключаются основные договоры купли-продажи одновременно с несколькими или многими покупателями по следующей схеме.

    Продавец-мошенник размещает объявление о продаже дома и участка. Затем в течение следующих нескольких месяцев договаривается сразу с максимальным количеством покупателей о дате и времени совершения сделки, принимая одновременно со всех потенциальных покупателей авансовые платежи.

    Подписания основного договора планируется через определенный промежуток времени, например, через 10 – 40 дней после получения аванса под предлогом формального предоставления времени и покупателю, и продавцу с целью сбора необходимых для сделки документов. На самом деле это время требуется мошеннику для того, чтобы найти наибольшее количество покупателей.

    Далее способ обмана сводится к следующему: мошенник договаривается о продаже своей загородной недвижимости, к примеру, с шестью покупателями: с троими на 10 часов утра в понедельник, с оставшимися троими на 13 часов и 17 часов в этот же день. Стороны обговаривают условия сделки и передачу договоров на регистрацию в среду.

    На следующий день во вторник продавец-мошенник в то же время – 10 часов, 13 часов и 17 часов встречается еще с тремя покупателями, подписывает договор и принимает деньги. В среду продавец на сделку не приходит.

    Захват чужого земельного участка

    Шестой способ обмана покупателей – это захват чужого земельного участка при длительном не использовании его собственником (1 год и более). Реализация такого рода преступлений возможна в связи с существующими пробелами в действующем земельном законодательстве и оформления в собственность земельных участков.

    Такая практика сводится к тому, что правообладатель, имея участок в собственности и располагая свидетельством или распоряжением местной власти, будет лишь формальным собственником, если отсутствуют кадастровые документы о месте размещении участка, зарегистрированные в Росреестре.

    Складывается простая ситуация: вы собственник, имеете свидетельство на землю, оно зарегистрировано без регистрации место нахождения и расположения участка. Вы не пользуетесь землей некоторое время, к примеру, 2 года.

    Ваш сосед заказывает межевое дело, ссылаясь на то, что ваш соседний участок принадлежит ему, «землемеры» оформляют межевое дело, передают его в кадастровую палату или Росреестр, где ваш земельный участок регистрируется под номером участка соседа с выдачей ему документов, где границы его нового участка содержат в себе полностью и вашу землю. Таким образом, площадь земли соседа значительно увеличивается, он ее продает и получает большую сумму вознаграждения, нежели полагается.

    Незаконная сдача в аренду дорогостоящих земельных участков

    Последний из предлагаемых к рассмотрению способов обмана покупателей в сфере загородной недвижимости – продажа или сдача в долгосрочную дорогостоящую аренду земельных участков при отсутствии полномочий на такую передачу земли распоряжающимся лицом. Этот вид мошенничества больше славится не количеством обманов, а их огромной стоимостью, т.е.

    продается либо земля в самых востребованных местах – прибрежные полосы водоемов, заповедников, или продается или сдается в аренду сразу значительная площадь земли, исчисляемая гектарами – как правило, под дачное или коммерческое строительство.

    В большинстве своем такие сделки осуществляются с помощью «своих людей» в регистрационных палатах, когда сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а затем она продается на рынке недвижимости.

    Вот такие коммерческие компании и являются мошенниками, переоформляя на себя землю федеральной собственности без согласия самого собственника – РФ, или переоформляя землю, вообще не подлежащую отчуждению в частную собственность – земли заповедных территорий, леса, прибрежные полосы рек и озер, иное.

    Советы:
    Анализируя указанные способы мошенничества, хотелось бы обратить внимание на ряд простых советов, чем руководствоваться при совершении сделок с землей и расположенными на ней объектами недвижимости.

    Во-первых, необходимо упомянуть, что договор купли-продажи земельного участка – наиболее распространенный вид договора на приобретение права собственности на землю.

    Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой письменной и нотариальной (по желанию сторон), т.к.

    обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. При несоблюдении формы договора, продажа земли будет считаться недействительной.

    Если вы хотите обезопасить себя, то куплю-продажу лучше оформлять, обратившись за помощью к специалисту (адвокату) по земельному праву.

    Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность.

    Во-вторых, объектом договора купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е.

    в договоре купли-продажи земли должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка.

    Площадь земельного участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа).

    В-третьих, в тексте договора купли-продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (местонахождение, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь по правоустанавливающим документам, либо фактическая по кадастровому плану).

    В-четвертых, порядок оплаты цены (стоимости) земельного участка определяются в договоре по соглашению сторон: денежные средства продавцу могут быть переданы как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. Отсюда можно сделать вывод: если вы покупатель земельного участка – требуйте передачи земельного участка вам до его оплаты, если продавец – требуйте оплаты стоимости земельного участка до его передачи покупателю.

    В-пятых, до заключения купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) права собственника земельного участка. Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли-продажи земли необходимо указать все сведения об ограничении.

    Граждане, не знающие земельного законодательства, либо, прочитав его нормы, но не успев его правильно растолковать, не могут с правовой точки оценить данный договор.

    Как следствие, подписав его, они соглашаются на все условия, которые, естественно, более благоприятны для продавца в лучшем случае; в худшем – ухудшающие права покупателя.

    Поэтому граждане вынуждены обращаться в суд и признавать договор купли-продажи недействительным, а это не так просто сделать.

    Чтобы обезопасить себя в таких ситуациях, следует заключать предварительный договор купли-продажи земельного участка. Обязательно необходимо помнить, что предварительный договор купли-продажи – это формальный документ с указанием всех существенных условий основного договора и передача денежных средств по такому договору не допускается!

    За помощью лучше конечно обращаться за квалифицированной помощью к адвокату, который специализируется на земельном законодательстве. Грамотный специалист поможет вам достичь максимальной безопасности совершения сделки купли-продажи земельного участка, сократить сроки ее совершения, выявить все возможные негативные правовые последствия и устранить их.

    Краткая справка. Шушарин Павел Анатольевич, адвокат, стаж работы адвокатом с 2002 г. Е-mail: pavel35-73@mail.ru

    Шумилова Вера Вячеславовна, адвокат, стаж работы адвокатом с 2007 г. E-mail: mobitreid@mail.ru

    Адрес: Курганская областная коллегия адвокатов, 640000, г. Курган, ул. Кирова 60, Курганская областная коллегия адвокатовТел. (3522) 465-536

    Беседовала Осипова Татьяна

    Источник: http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?356

    НарушенийНет
    Добавить комментарий