Не Подлежат Государственной Регистрации Договоры Аренды И Субаренды Земельных Участков

Объект договора аренды

Не Подлежат Государственной Регистрации Договоры Аренды И Субаренды Земельных Участков

Объектом договора аренды могут быть земельные участки, не изъятые из оборота[1], границы которых определены и, по общему правилу, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет, а также части таких земельных участков.

В договоре аренды должны быть указаны сведения, содержащие необходимые для передачи и использования земельного участка или его части характеристики и позволяющие определенно установить земельный участок или его часть, подлежащие передаче: местоположение, площадь.

Обязательным приложением к договору аренды является план земельного участка с указанием его границ. К договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка.

В случае передачи в аренду части земельного участка на кадастровом плане земельного участка должна быть указана часть, сдаваемая в аренду (п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество).

При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст.

609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в ЕГРП и, соответственно, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.

3 ст. 433 ГК РФ). Не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Срок договора аренды земельного участка устанавливается по соглашению сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов земельных участков.

Например, действующим российским законодательством установлены максимальные сроки договора аренды земельных участков продолжительностью в сорок девять (49) лет для следующих случаев:

  • – при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель);
  • – по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет (п. 3 ст. 28 Закона о приватизации имущества);
  • – при аренде лесных участков (ч. 3 ст. 72 ЛК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Законодательством, в том числе региональным, в отдельных случаях могут предусматриваться и минимальные сроки договора аренды.

Например, минимальные сроки аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий могут устанавливаться законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (абз. 2 и. 3 ст.

9 Закона об обороте земель). Также минимальные сроки аренды лесных участков установлены ЛК РФ для определенных видов использования лесов (ч. 3 ст. 72).

Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст.

610 ГК РФ) Таким образом, арендные отношения, возникшие на основании такого договора, являются нестабильными, что следует иметь в виду при заключении договора аренды земельных участков.

Срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а именно до пяти лет включительно и более пяти лет, влияет на объем прав арендодателя и арендатора, о чем будет сказано ниже.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (ст. 621 ГК РФ, и. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Исключения составляют случаи, когда на арендованном земельном участке расположены здания, строения, сооружения, а арендатор земельного участка не является их собственником (п. 3 ст. 35, п. 1 ст.

36 ЗК РФ), а также когда право аренды было прекращено в установленном гражданским и земельным законодательством порядке (ст. 46 ЗК РФ).

Так, если арендуемый земельный участок принадлежит на праве собственности физическому или юридическому лицу, преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания, строения, сооружения, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право, в том числе па заключение договора аренды соответствующего земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

В случаях если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и, соответственно, может быть прекращен по инициативе любой из сторон в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

Существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Если сторонами не определено условие о размере арендной платы или порядке ее определения, то договор аренды считается не заключенным.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (и. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ).

Подробно об установлении и внесении арендной платы рассмотрено в главе настоящего учебника, посвященной плате за землю.

Права и обязанности сторон договора аренды но его исполнению.

К основной обязанности арендодателя в соответствии со ст. 611 ГК РФ с учетом специфики земельного участка прежде всего относится обязанность предоставить земельный участок арендатору в состоянии, отвечающем условиям договора аренды и пригодном к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием данного земельного участка.

Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями и документами, необходимыми для его использования.

Факт передачи земельного участка от арендодателя к арендатору должен быть зафиксирован передаточным актом, подписанным сторонами, поскольку именно с момента передачи земельного участка у арендодателя возникает право требовать с арендатора уплаты арендной платы, а у арендатора возникает обязанность ее платить.

Основной обязанностью арендатора согласно ст. 615 ГК РФ и земельному законодательству является использование арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями договора аренды, при соблюдении требований ст. 42 ЗК РФ.

При прекращении договора аренды, если в договоре аренды не установлено право выкупа земельного участка, арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. Возврат земельного участка также должен быть подтвержден передаточным актом.

Ко второй основной обязанности арендатора относится своевременное внесение арендной платы.

Права арендатора земельного участка определяются договором аренды, ГК РФ, а также ст. 22 и 41 ЗК РФ.

Так, в соответствии с п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе (за исключением резидентов особых экономических зон):

  • – передать свои арендные права (права и обязанности по договору аренды земельного участка) третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка;
  • – передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

При этом арендаторам земельных участков для осуществления указанных прав не требуется получать согласие арендодателя (в отличие от остальных видов имущества)[2], если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, но при этом необходимо уведомить арендодателя о совершении соответствующей сделки в разумный срок после ее осуществления[3].

Однако следует иметь в виду, что при залоге арендных прав необходимо учитывать требования, установленные п. 1.1 ст.

62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных нрав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка, за исключением случаев аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

Если земельный участок взят в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то арендатор имеет право осуществлять все вышеуказанные сделки без согласия собственника в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет.

При этом изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускаются.

Кроме того, досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, когда на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества и арендатор не является их собственником (исключительное право покупки земельного участка собственником здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке).

Земельный кодекс РФ предусматривает в качестве самостоятельной разновидности договора аренды земельного участка краткосрочную аренду (не более чем на один год) для проведения изыскательских работ либо для государственных или муниципальных нужд (п. 7 ст. 22).

В данном случае на арендатора возлагаются специальные обязанности по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с его разрешенным использованием; по возмещению убытков, причиненных проведением работ; выполнению необходимых работ по рекультивации земельного участка и исполнению иных обязанностей, установленных законом и (или) договором аренды земельного участка.

Порядок заключения договора аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изложен в главе настоящего учебника, посвященной основаниям возникновения нрав на землю.

Основания и порядок прекращения аренды земельного участка изложены в ст. 46 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя возможно также в случаях, установленных п. 2 ст. 46 ЗК РФ[4]:

  • – при ненадлежащем использовании земельного участка арендатором (подп. 1–4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ);
  • – при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке;
  • – при реквизиции земельного участка в соответствии со ст. 51 ЗК РФ.

Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи досрочного прекращения договора аренды земельных участков.

Следует иметь в виду, что досрочное прекращение аренды земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий за использование его способами, которые приводят к существенному снижению плодородия или значительному ухудшению экологической обстановки, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (подп. 1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Источник: https://studme.org/71609/pravo/obekt_dogovora_arendy

Росреестр информирует

Не Подлежат Государственной Регистрации Договоры Аренды И Субаренды Земельных Участков

31 августа 2015

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации:

– договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

– договоры аренды лесного участка (ч. 3 ст. 71, ст. 93 ЛК);

– договоры аренды предприятий как имущественного комплекса независимо от срока аренды ( п. 2 ст. 658 ГК);

– договоры аренды жилого помещения (п. 2 ст. 609 ГК, ч. 2 ст. 30 ЖК);

– договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды ( п. 2 ст. 615 ГК);

– договоры финансовой аренды (лизинга) ( п. 2 ст. 609 ГК, п. 1 СТ. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»);

– смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества.

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

– соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. 389, 391, 615 ГК);

– соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК – по соглашению всех ее участников.

Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо вправе использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан.

Срок не является существенным условием договора аренды. Как установлено п. 2 ст.

610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о прекращении договора не менее чем за три месяца, если иной срок для предупреждения не предусмотрен договором.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК).

Дата начала аренды может не совпадать с датой регистрации договора. Аренда является консенсуальной сделкой, для совершения которой достаточно достижения сторонами соглашения о ее условиях, а не передача вещи, в отличие от реальных сделок.

Понятие «срок действия договора» не тождественно понятию «срок аренды», поэтому дата заключения договора (дата государственной регистрации) может и не совпадать с моментом, с которого исчисляется срок исполнения конкретного обязательства.

Что касается окончания аренды, то срок ее окончания может быть установлен конкретной датой или обусловлен истечением определенного периода времени.

Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требования предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в силу.

Арендодатель, чье право собственности на объект возникло до 31 января 1998 года и не зарегистрировано в ЕГРП, вправе заключить договор аренды. Но для регистрации договора аренды сначала потребуется регистрация права собственности арендодателя в ЕГРП.

Приостановление или отказ в регистрации права собственности повлечет невозможность регистрации договора аренды.

В соответствии со ст. 654 ГК размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Арендная плата может быть установлена за единицу площади здания или сооружения. Однако согласно ст.

614 ГК арендная плата может быть определена не только в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в иной форме оплаты либо в сочетании. Договором аренды могут быть определены иные платежи арендатора арендодателю сверх арендной платы. Это не противоречит гражданскому законодательству.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При этом не обязательно изменять арендную плату дополнительным соглашением к договору, подлежащему государственной регистрации. Достаточно в договоре определить порядок и условия ее изменения (порядок расчета).

Пунктом 2 ст. 654 ГК определено, что арендная плата за здание включает в себя плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия применяются правила, предусмотренные пунктами 1 – 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течении пяти рабочих дней.

Источник: http://www.mfc61.ru/News/inner/10110

23. Договор аренды земельных участков

Не Подлежат Государственной Регистрации Договоры Аренды И Субаренды Земельных Участков

В.Т. Батычко
Земельное право в вопросах и ответах
Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, считаются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.).

Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком – может сдать его, например, в субаренду, о чем будет сказано ниже.

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако  статья 22 ЗК РФ в п.

1 выделяет иностранных граждан и лиц без гражданства, устанавливая, что они могут иметь земельные участки на праве аренды за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Тем не менее, о таких случаях в ЗК РФ не упоминается.

Арендодателями согласно п. 2 статьи 22 ЗК РФ могут быть только собственники земельных участков – в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи.

Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Эта же статья ГК РФ предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы (ст. 6 ЗК РФ). Поэтому правомерно Федеральный арбитражный суд Московского округа (см.

судебную практику) постановил, что поскольку к договору аренды приложен план земельного участка без описания его границ и без их удостоверения, то это не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и выделить этот участок из состава иных земель, а потому договор аренды следует считать незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду.

Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

Важно иметь в виду, что до принятия ФЗ об обороте сельхозземель допускались договоры аренды земельных долей.

В настоящее время законодательство приведено в соответствие с нормами гражданского права, в соответствии с которыми в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные объекты; правовые акты, регламентировавшие порядок заключения договоров аренды земельных долей, отменены. Указанным ФЗ предписано привести такие договоры в соответствие с требованиями законодательства в течение 2 лет со дня вступления в силу данного ФЗ (он вступил в силу 27 января 2003 г.). К тем договорам земельных долей, которые по истечении этого срока окажутся не приведенными в соответствие с требованиями законодательства, будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

По общему правилу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до 1 года.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Статья  22 ЗК РФ устанавливает несколько исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п.

1 ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ.

Все они служат одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя, и связаны в основном с недобросовестным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, если в договоре аренды земельной доли срок аренды не определен, он считается заключенным на этот установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка – предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок.

Если этого сделано не было, например арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами, то арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д.

Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки.

Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них.

Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендатором, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы считается существенным условием договора аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

Источник: http://www.aup.ru/books/m237/23.htm

Относительно заключения, регистрации договора аренды земельного участка. Продление срока действия и возобновления договора аренды земельного участка. Предоставление в субаренду земельного участка и арендная плата за землю

Не Подлежат Государственной Регистрации Договоры Аренды И Субаренды Земельных Участков

Неопубликованная запись

В соответствии со статьей 2 Закона Украины «Об аренде земли» (далее – Закон), отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, этим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с них, а также договором аренды земли.

Согласно части четвертой статьи 124 Земельного кодекса Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором. Основанием для заключения договора аренды может быть гражданско-правовой договор об отчуждении права аренды.

Статьей 16 Закона предусмотрено, что заключение договора аренды земельного участка из земель частной собственности осуществляется с согласия арендодателя и лица, по закону вправе приобретать право аренды на такой земельный участок.

В соответствии со статьей 6 Закона право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Таким образом, обязанность арендатора земельного участка по выплате арендной платы за использование земельного участка возникает с момента государственной регистрации права аренды.

Кроме того, в соответствии с условиями части второй статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», речевое права на недвижимое имущество, указанные в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, являются производными и регистрируются после государственной регистрации права собственности на такое имущество, кроме случаев, предусмотренных статьями 4-1, 4-2 этого Закона.

Согласно требованиям части пятой статьи 3 настоящего Закона, государственная регистрация прав, вытекающих из права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, может осуществляться нотариусом независимо от нотариального удостоверения договора, на основании которого возникает такое право.

Также следует отметить, согласно статье 13 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», нераспределенные (невостребованные) земельные участки по решению соответствующего сельского, поселкового, городского совета или районной государственной администрации могут передаваться в аренду для использования по целевому назначению на срок до момента получения их владельцами государственных актов на право собственности на земельный участок, о чем отмечается в договора аренды земельного участка, а собственники земельных долей (паев) или их наследники, не приняли участие в распределении земельных участков, уведомляются о результатах проведенного распределения земельных участков в письменной форме, в случае если известно их местонахождение.

То есть, с учетом полномочий по передаче в аренду нераспределенных (невостребованных) земельных долей (паев), арендная плата за их использование на срок до момента получения их владельцами государственных актов на право собственности на земельный участок поступает тому органу исполнительной власти или местного самоуправления, при поверил решение о предоставлении земельной доли (пая) в аренду.

Вместе с тем, согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса Украины каждое лицо имеет право в порядке, в становлении этим Кодексом, обратиться в суд за защитой своих нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов.

Вопрос обновления договора аренды земли регулируются статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли», а именно, по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключения договора аренды земли на новый срок (возобновлении договора аренды земли).

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли. Письма-сообщения о возобновлении договора аренды земли арендатор добавляет проект дополнительного соглашения.

Письма-сообщения о возобновлении договора аренды земли арендатор подает проект дополнительного соглашения.

При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной плате и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.

Арендодатель в месячный срок рассматривает оставленный арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительной соглашений и, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и, при отсутствии возражений, принимает решение о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной и коммунальной собственности), заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли. При наличии возражений арендодателя о возобновлении договора аренды земли арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решение.

Нормами действующего законодательства Украины не предусмотрен порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон, а лишь определено, что в этом случае договор подлежит возобновлению.

Также следует заметить, что в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Согласно части шестой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», определено, что в этом случае заключения дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли осуществляется с: 

– собственником земельного участка (относительно земель частной собственности); 

– уполномоченным руководителем органа исполнительной власти или органа местного самоуправления без принятия решения органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной или коммунальной собственности). Руководитель органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, уполномоченный подписывать дополнительное соглашение к договору аренды земли относительно земельного участка государственной или коммунальной собственности, определяется решением этого органа.

Дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке. 

Отказ, а также имеющееся промедление в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земли может быть обжаловано в суде. 

В случае изменения границы или целевого назначения земельного участка возобновление договора аренды земли осуществляется в порядке получения земельного участка на праве аренды. 

Плата за землю, как установлено подпунктом 14.1.147 пункта 14.1статьи 14 Налогового кодекса Украины, являются обязательными м плат ежом в составе налога на имущество, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. 

Согласно условиям статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли», арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком по договору аренды земли. 

Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются согласно Налоговому кодексу Украины. 

Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. 

В случае признания в судебном порядке договора аренды земли недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается. 

Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности – обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком (подпункт 14.1.136 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины). 

Согласно пункту 288.

1 статьи 288 Налогового кодекса Украины, основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка, который оформлен и зарегистрирован в соответствии с законодательством.

 Плательщиком арендной платы является арендатор земельного участка, а объектом налогообложения – земельный участок, предоставленный в аренду (пункты 288.2, 288.3 статьи 288 Налогового кодекса Украины). 

Как определено в статье 8 Закона Украины «Об аренде земли», арендованный земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если не предусмотрено договором аренды или с письменного согласия арендодателя. 

Если в течение одного месяца арендодатель не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения, арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду. 

При этом условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему. 

Договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации. 

Согласно пункту 288.

6 статьи 288 Налогового кодекса Украины плата за субаренду земельных участков не может превышать арендной платы.  

Источник: http://notaryservices.kiev.ua/blog/otnositiel_no_zakliuchieniia_rieghistratsii_doghovora_ariendy_ziemiel_nogho_uchastka_prodlieniie_sroka_dieistviia_i_vozobnovlieniia_doghovora_ariendy_ziemiel_nogho_uchastka_priedostavlieniie_v_subariendu_ziemiel_nogho_uchastka_i_ariendnaia_plata_za_z

НарушенийНет
Добавить комментарий